Главная | Архитектура и строительство | Статьи | Круглый стол | Как будем строить без «долевки»?

Круглый стол

Как будем строить без «долевки»?

AiS3148vnut04

AiS3148vnut05

AiS3148vnut06

Президент России Владимир Путин подписал закон об усилении контроля в сфере долевого строительства и переходе к финансированию жилищного строительства с использованием эскроу­счетов. Пока новый механизм носит добровольный характер, но с 1 июля 2019 года станет обязательным. Основная цель реформы – уйти от прямого финансирования гражданами строительства жилья и тем самым предупредить появление новых  «обманутых дольщиков». О том, как скажется данный закон на рынке, рассуждают специалисты.

Николай ЛИЦКЕВИЧ, президент РОР «Союз строителей Омской области»:

– Считаю не совсем корректным обсуждать принятый закон, сейчас нужно думать о том, как его выполнить. Долевое строительство, по сути, никуда не исчезло, просто изменился его механизм. Если раньше застройщик вольно пользовался деньгами людей, то теперь он ограничен в своих действиях. Конечно, затраты на пользование кредитами и выплату процентов банку застройщик будет вынужден заложить в стоимость жилья. Это может привести к удорожанию квартир. Поэтому важно, чтобы государство определило, сколько застройщик будет платить банку. Ведь, по сути, финансовая организация получает деньги будущих новоселов даром, но при этом пускает их в оборот и зарабатывает на них. Значит, застройщик тоже должен иметь возможность взять кредит на приемлемых условиях – не на дармовых, иначе толку не будет, а на стимулирующих к скорейшей сдаче объекта и выполнению своих обязательств. К сожалению, банкиры сегодня не готовы идти на уступки. Поэтому государство должно взять на контроль этот вопрос и само установить оптимальный процент по кредитам для застройщиков.

Вероятно, работать в новых условиях смогут не все компании. Но таковы законы рынка –
кто выживет, тот и будет строить. В советское время в Омской области было всего около 20 основных застройщиков, и ничего – справлялись. Сможем ли мы в новых условиях выполнить поставленную президентом задачу по вводу 120 млн. кв. м жилья в год? Сможем. Важно другое – сделать так, чтобы это жилье потом купили.  Но это уже отдельная тема для разговора.

Игорь СПИРИДОНОВ, президент Союза строителей Тюменской области:

– «Долевка» не умрет, что уже хорошо, но станет менее доступной. Новым требованиям смогут соответствовать только крупные компании, которые начнут диктовать ценовую политику. Очередные замороженные стройки тоже не исключены: ожидая изменения правовой базы, многие застройщики набрали разрешений на строительство впрок.

То, что нам досталось от 90­х, беспроцентное кредитование через «долевку», подразу­
мевало бесконтрольность. Сегодня мы избавляемся от этих рисков, но любое избавление всегда чего­то стоит. В каких объемах произойдет вымывание рискованного строительства, покажет рынок.

Озвученная в майском указе президента Владимира Путина цель строить 120 млн. кв. м жилья ежегодно представляется не очень достижимой. С одной стороны, Правительство РФ проводит санацию строительной отрасли, которая может лишиться тысяч участников из­за постоянных реформ, а с другой – оно до сих пор не добилось устойчивого экономического роста и восстановления доходов населения.

Константин БОКОВ, президент Ассоциации строителей и инвесторов Новосибирска и Новосибирской области:

– После 1 июля 2019 года и после реализации старых проектов на рынке останутся только те застройщики, которые смогут доказать банкам, что работают «прозрачно» и имеют устойчивую финансово­хозяйственную систему. Возможно, до 50% компаний­застройщиков прекратят свое существование. Эти изменения в законодательстве приведут к повышению цен на жилье и сокращению объемов строительства, хотя сокращать уже некуда – в  Новосибирской области объемы строительно­монтажных работ, по сравнению с 2014 годом,  и так упали более чем  в два раза. Считаю, что запрет на «долевку» – это крайняя мера. Вместо нормальной организации долевого строительства происходит хирургическое вмешательство. Государство решает сложные вопросы простыми методами. В ближайшие два года увидим результаты такого решения как для населения, так и для отрасли.

Кирилл НАУМЕНКО, исполнительный директор Союза строителей  Алтайского края:

– Действительно, запущен механизм постепенного ухода от долевого строительства. Сегодня на рынке Барнаула работает 43 застройщика. И уже сейчас понятно, что не все строительные компании региона смогут выполнить требования нового закона. Некоторые застройщики заявили о том, что не планируют строить жилье в новых условиях. Закон ударит по мелким организациям, не имеющим финансового ресурса для этого перехода. Точный процент будет понятен после вступления в силу всех изменений.

Безусловно, все эти нововведения приведут к уменьшению конкуренции, а как следствие, возможно увеличение стоимости квартир и общее снижение объемов строительства жилья. Кроме того, в соответствии с новым законодательством нужно полностью перестроить всю основную финансовую бизнес­модель компании. Раньше застройщик мог привлекать деньги,
начиная с котлована, как только получил аккредитацию у Госинспекции. Сейчас он так делать не сможет. Придется начинать строить либо на свои деньги, либо с использованием средств банка. В последнем случае появляется коммерческий кредит, который сам по себе вызовет удорожание строительства.

Основная задача на сегодня – не допустить, чтобы происходящие изменения вызвали резкое
подорожание жилья. Для этого необходима слаженная работа всех участников строительного рынка.

Что касается качества жилья, я не думаю, что оно снизится. По большей части застройщики очень ответственные лица. Кроме того, после сдачи дома существуют гарантийные обязательства, поэтому просто невыгодно делать плохо.

Не думаю, что застройщики станут больше применять «серые схемы» продаж. Наоборот, все принятые нововведения повышают финансовую прозрачность и контроль за финансовыми потоками. Из оборота уйдут различные зачетные схемы, на строительном рынке повысится финансовая дисциплина.

Как таковых рисков для покупателей жилья в связи с новой схемой продаж я не вижу.
Но, например, использование эскроу­счетов может отпугнуть людей, которые побоятся
отдавать банку 2 – 3 млн. рублей и лучше отложат покупку до того момента, пока дом
не будет полностью завершен и сдан.  Поэтому в соответствии с новым законодательством может сложиться так, что люди будут покупать только готовое жилье.

На мой взгляд, новый закон очень жесткий и могут быть негативные последствия, о которых мы еще не знаем. Вступает в силу огромное количество изменений, и скорость их внедрения слишком высока. За короткий период всей строительной отрасли очень сложно будет подстроиться под эти условия. Для всех было бы лучше, если изменения вводились бы поэтапно, за несколько лет.

А одной из альтернативных форм могло бы стать страхование.  Причем не страхование ответственности застройщиков, а страхование своего жилья самими дольщиками.

Борис МАЛЬЦЕВ, президент Союза строителей Томской области:

– Долевое строительство – это безобразие, которое нужно было запретить еще 20 лет назад. От этой системы пострадали не только граждане, но и строители, многим из которых – талантливым профессионалам – сломали жизнь: их осудили, заклеймили и сделали изгоями.

Время показало, что горький опыт не учит людей: с момента первой волны «обманутых дольщиков» прошло семь лет, и что же? Сегодня их стало еще больше! Люди продолжают идти на риск ради возможности купить квартиру дешевле. И любые попытки государства решить эту проблему оказываются недостаточно эффективными.

Безусловно, запрет ДДУ сильно изменит рынок. Думаю, стоимость жилья повысится как минимум на 10%. Случайные фирмы, хищники, вылетят с рынка. Объемы строительства, конечно, снизятся, но зато оставшиеся компании будут работать как положено.

Мы должны продавать только готовые квартиры, а не бумажки. Ведь мы же не покупаем мясо, пока не родился теленок! Так и с жильем – нельзя продавать квартиру, пока дом еще не достроен. Сегодня весь мир живет без «долевки», и Россия не должна быть исключением.  И финансироваться строительство должно из средств банков, а не из кармана жителей.

Юрий ЧУМЕРИН, директор Ассоциации «СРО «Союз Стройиндустрии

Свердловской области»:

– Новый закон о запрете «долевки» вынудит уйти с рынка небольшие компании, которые возводили по одному­два дома, так как банки не будут давать деньги под их проекты. Останутся в основном те, кто может строить на собственные средства или имеет устоявшиеся отношения с банками. В Екатеринбурге, по моим прогнозам, останется 7 – 8 очень крупных застройщиков, а прочие фирмы будут работать у них на субподряде. В какой­то степени это и правильно, так как все меньше компаний на рынке, которые имеют технику, людские ресурсы, службы охраны труда и подготовки кадров.

Думаю, жилье подорожает как минимум на 15%, и это скажется на потребительском спросе. Но вряд ли серьезные застройщики будут пытаться вводить «серые» схемы – это слишком большой риск, ведь их деятельность строго контролируется.

Надеемся, что новый министр строительства России Якушев со своей командой сможет навести порядок в строительном комплексе и создать предпосылки для роста спроса на новостройки. В Госдуме РФ давно лежит законопроект о строительных «стройсберкассах», позволяющий людям быстрее получить финансовые механизмы, чтобы накопить на квартиру. Хочется верить, что его наконец­то примут и в стране появится достойная альтернатива банковским кредитам и банковской ипотеке, остающимся неподъемными для львиной доли населения. Механизмов привлечения средств граждан к строительству жилья должно быть достаточно для любых категорий населения с учетом из постоянных доходов.

Считаю эту проблему основной, не считая трудностей с фальсификатом строительных материалов и изделий,  проблем по долговечности возводимых объектов, по Техрегламенту безопасности стройматериалов, по «жизненному циклу» и т.д. Пожелаем новой команде
министра строительства В.В. Якушева успехов, удачи и терпения!

Дмитрий КОЛТУНОВ, директор компании «Брусника» в г. Тюмени:

– Логика новых изменений предполагает усиление контроля государства за финансово­хозяйственной деятельностью застройщиков, введение процедуры страхования рисков незавершения строительства специализированным государственным фондом и активного внедрения механизмов банковского проектного финансирования.

Изменения приведут к запуску единых прозрачных механизмов на рынке, что сделает отрасль более упорядоченной и профессиональной. Для покупателя исчезнет риск потери денег при взаимодействии с недобросовестными застройщиками. Понятие «обманутый дольщик» со временем останется в прошлом. Возросший индекс доверия со стороны потребителя, безусловно, оживит спрос на рынке. Темпы строительства увеличатся. Улучшится качество жилья. Уйдут маленькие, ленивые и непрофессиональные игроки.

Стоимость новостроек, скорее, будет определяться макроэкономическими факторами.
В первую очередь – доходами населения и ставками банковского процента для инвестиций и ипотеки для покупателей. Недобросовестные игроки будут использовать новую реальность для повышения цен, но рынок быстро отрегулирует такое поведение. В период адаптации рынок увидит снижение объемов строительства, конкуренция по объему предложения
станет ниже. Дефицит будет способствовать увеличению цены настолько, насколько этого позволит спрос.

Планируемый рост себестоимости строительства нельзя связывать только с подключением проектного финансирования и усилением административной нагрузки, которую нужно обслуживать в структуре компании. На протяжении последних двух лет рынок наблюдал снижение объемов. На падающем рынке не происходило повышение цен на строительные услуги и материалы. Вся производственная цепочка адаптировалась по­своему. Сегодня рынок оживает, наблюдается рост продаж, что повлечет за собой повышение производственных затрат. Настало время.

Наша компания заранее подготовилась к переходу на проектное финансирование с использованием счетов эскроу. В апреле «Брусника» первой в стране протестировала данный механизм со Сбербанком на своем тюменском проекте. В июне была проведена первая сделка с покупателем. Далее планируется распространять эту практику на все проекты компании. Закон предъявляет менее строгие дополнительные требования к компаниям, которые применяют механизм эскроу. Мы видим в этом стремление государства в ближайшие несколько лет полностью заместить деньги граждан банковским финансированием. В этом случае экспертиза рисков перекладывается на более подходящие для этого кредитные институты. Рынок станет цивилизованнее, а деятельность застройщиков более предсказуемой.

AiS_3(148)2018

 
 
 
Баннер
Баннер
Баннер
Баннер