Деревянному домостроению дали второй шанс
В России обновили «деревянную ипотеку» – программу, которая призвана стимулировать спрос на деревянные дома заводского производства. Она позволяет получить потребительский кредит на покупку дома по средним ставкам обычной ипотеки.
Почему первый вариант программы не вызвал интереса у россиян, что изменилось в доработанной версии и когда в стране начнут строить многоэтажки из дерева, беседуем с председателем совета Партнерства Ассоциации деревянного домостроения Александром ПОГОРЕЛЬЦЕВЫМ.
Александр Алексеевич, чем новый вариант программы льготного кредитования на покупку деревянных домов отличается от первой версии, не давшей результата?
Прежде всего, сроком. Предыдущая программа работала в пилотном режиме. Использовалась такая формулировка, которая была воспринята банками как ограничивающая срок выдачи кредитов в 9 месяцев. Это делало программу неподъемной или нецелесообразной для большинства потенциальных клиентов. Мало кто сможет выплатить кредит на дом за 9 месяцев, не важно – под какой процент. При стоимости жилья 3 300 000 рублей и первом взносе 10% оставшиеся 3 млн. рублей надо выплатить за 9 месяцев. Ежемесячный платеж получается более 300 000 рублей – много людей такое себе смогут позволить? Новая действующая программа это учла и, по сути, не ограничивает срок кредита – регламентируется только срок субсидирования, но это связано с бюджетированием государственных средств. По опыту автокредитования деревянное субсидирование также должно продляться.
Какова сегодня доля деревянного домостроения в общем объеме строительства жилья? Позволит ли программа увеличить ее до 20% к 2025 году, как планируется?
Деревянные дома в 2018 году составили менее 10% от общего объема построенного жилья, в малоэтажном сегменте (до 3 этажей) – чуть больше 30% (по данным Росстата). Уверен, что планируемые цифры благодаря программе будут достигнуты. Кредитование ИЖС, в принципе, в нашей стране не развито – сегодня это менее 1% от всего кредитования жилья. При этом в прошлом году 43% построенного жилья пришлось на ИЖС, а по опросу ВЦИОМ 66% россиян хотят жить в индивидуальном доме. Появление доступных кредитных продуктов, вопервых, позволит банкам поверить в безопасность кредитования индивидуального строительства, вовторых, простимулирует спрос в данном сегменте. Думаю, в большей степени это даст эффект именно на деревянном индустриальном строительстве – ведь оно быстрое, соответственно, требует быстрой оплаты, а при нынешней покупательной способности это проблема. Несмотря на огромный спрос на деревянное домостроение – 500 000 запросов в месяц на «деревянный дом» в «Яндексе», люди изза недоступности кредитов вынужденно уходят в долгие штучные технологии, чтобы растянуть свои строительные расходы во времени.
У каких производителей можно будет приобрести заводские домокомплекты по льготной ипотеке?
Дополнительный эффект от программы – это сокращение «серого» рынка, ведь сомнительного строителя банк кредитовать не будет. К сожалению, авторы установили достаточно высокий порог для входа в программу: компания должна иметь оборот не менее 200 млн. рублей в год. С другой стороны, на начальном этапе это, наверное, правильно, ведь крупные компании наименее рисковые как для банка, так и для потребителя. В период «обкатки» программы проще иметь контролируемое количество компаний. Я думаю, в будущем этот порог будет снижен.
А что касается самого дома – каким он должен быть? Какие предусмотрены ограничения для объекта кредитования?
Напомню, что речь идет о целевом потребительском кредите. То есть, в отличие от ипотеки, нет необходимости передавать недвижимость под залог. Цель программы – стимулировать потребителей строить новое жилье. Применяться при этом могут практически все технологии деревянного индустриального домостроения. Исключены неиндустриальные технологии ручной рубки и строительство с применением материала естественной влажности.
Как вы оцениваете уровень предприятий, изготавливающих домокомплекты? Смогут ли они обеспечить предложение, если спрос на деревянные дома резко возрастет?
Могу смело утверждать, что российские производства оснащены по последнему слову техники. Средний возраст станков на предприятиях индустриального деревянного домостроения в России меньше, чем в Европе. Технологическое отставание в нашей области практически отсутствует. Кроме того, предприятия загружены на 3040%, поэтому к увеличению спроса компании готовы. Ключевая проблема – это низкая покупательная способность. Она приводит к демпингу – развитию строительства так называемым хозспособом. В итоге страдают все: потребитель, архитектор, строитель, производитель и государство. Потребитель в итоге получает низкокачественное жилье, как ни странно – по завышенной стоимости. Ведь дешевая рабочая сила ни за что не отвечает, а материалы берет на соседнем строительном рынке по завышенной цене и низкого качества. Для архитектора при строительстве хозспособом, впрочем, как и для организованного строителя, нет места. Производства не дозагружены, не могут закупать сырье в «низкий» сезон – и, как итог, мы получаем снижение рентабельности и высокую выходную цену.
Власти планируют развивать многоэтажное деревянное домостроение в стране. На ваш взгляд, каковы перспективы этого направления и при каких условиях оно будет успешным?
Многоэтажное деревянное индустриальное строительство начинает занимать видимую позицию в городской среде в Европе, Австралии и США. В лидерах – Скандинавские страны и Австрия. Это связанно, прежде всего, с вниманием и ответственным отношением к проблеме СО2. Любой проект, разыгрываемый на конкурсе, анализируется с точки зрения жизненного цикла, и не только экономического, как у нас, а в основном как раз с той точки зрения, какое воздействие на природу оказывает проект на всех стадиях: производства строительных материалов, логистики, строительства, эксплуатации и утилизации. Дерево значительно выигрывает с точки зрения баланса СО2 по сравнению с другими материалами. Прежде всего, 1 м3 дерева связывает 1 тонну СО2. Если мы дерево не используем в строительстве, оно или сгниет в лесу, или сгорит. И в том, и в другом случае связанный СО2 в течение жизни дерева будет выделен в атмосферу. Спилив спелое дерево, применив его в строительстве и посадив на его месте новое, мы на 50100 лет и более аккумулируем в дереве СО2. Дерево легче и компактнее других технологий при перевозке и монтаже – соответственно, меньше тратится энергии на транспорт и строительную технику. Это же касается утилизации. В зависимости от метода расчета деревянные технологии с точки зрения выброса СО2 оказываются от 40 до 300% эффективнее в этой перспективе. Технологии деревянного строительства также обычно менее затратны в процессе эксплуатации – они менее энергоемкие. Все эти факторы учитываются при анализе проекта. В России обращают внимание только на первичные инвестиции в строительство, дальше анализ обычно не идет. При этом большинству известно, что стоимость строительства – это лишь малая часть затрат на эксплуатацию здания в течение жизненного цикла. То есть первый вопрос, который должен подтолкнуть к развитию многоэтажного деревянного индустриального строительства, – это всеобъемлющий подход при оценке проектов с точки зрения инвестиций и влияния на природу.
Второй не менее важный вопрос – это нормы и, в первую очередь, консервативный подход к нормированию в области пожарной безопасности. Дерево горит, и это факт. Но при этом оно сохраняет несущую способность значительно дольше, чем традиционные материалы, даже при резком выбросе тепла (взрыв газа, замыкание и т.д.). Во всем мире в нормах заложена методика компенсации повышением требований к огнестойкости при снижении требований к пожарной опасности, но не у нас. Для этого необходимо провести статистические НИОКРы, но на фундаментальную научную работу, к сожалению, сейчас практически не выделяются средства.
Кроме того, у нас большая территория страны сейсмоопасна. Дерево в этом плане ведет себя значительно лучше традиционных материалов, что доказано многочисленными исследованиями и практикой США, Австралии и Японии, у нас же последний раз НИОКРы по этому вопросу были
в 60х годах прошлого века.
Можно однозначно сказать, что многоэтажное деревянное строительство в нашей стране имеет перспективы. Для этого у нас есть все: технологии, самый лучший лес, грамотные архитекторы и конструкторы. Не хватает системного подхода при оценке проектов, развитии научной и нормативной базы. Это решаемые проблемы, тем более что в последнее время государство начало более серьезно относиться к нашей отрасли. Я думаю, в ближайшее время мы сможем увидеть реализованные проекты многоэтажных деревянных домов.
Что изменилось в «деревянной ипотеке»
программа продлена до 2021 года; бюджет увеличен с 200 млн. до 400 млн. рублей ежегодно; увеличен срок предоставления кредита; компания должна передать деревянный дом заказчику не позднее, чем через 4 месяца со дня подписания договора.
AiS3(153)2019
