Малоэтажное строительство

Деревянному домостроению дали второй шанс

В России обновили «деревянную ипотеку» – программу, которая призвана стимулировать спрос на деревянные дома заводского производства. Она позволяет получить потребительский кредит на покупку дома по средним ставкам обычной ипотеки.
Почему первый вариант программы не вызвал интереса у россиян, что изменилось в доработанной версии и когда в стране начнут строить многоэтажки из дерева, беседуем с председателем совета Партнерства Ассоциации деревянного домостроения Александром ПОГОРЕЛЬЦЕВЫМ.

­ Александр Алексеевич, чем новый вариант программы льготного кредитования на покупку деревянных домов отличается от первой версии, не давшей результата?

­ Прежде всего, сроком. Предыдущая программа работала в пилотном режиме. Использовалась такая формулировка, которая была воспринята банками как ограничивающая срок выдачи кредитов в 9 месяцев. Это делало программу неподъемной или нецелесообразной для большинства потенциальных клиентов. Мало кто сможет выплатить кредит на дом за 9 месяцев, не важно – под какой процент. При стоимости жилья 3 300 000 рублей и первом взносе 10%  оставшиеся 3 млн. рублей надо выплатить за 9 месяцев. Ежемесячный платеж получается более 300 000 рублей – много людей такое себе смогут позволить? Новая действующая программа это учла и, по сути, не ограничивает срок кредита – регламентируется только срок субсидирования, но это связано с бюджетированием государственных средств. По опыту автокредитования деревянное субсидирование также должно продляться.

­ Какова сегодня доля деревянного домостроения в общем объеме строительства жилья? Позволит ли программа увеличить ее до 20% к 2025 году, как планируется?

­ Деревянные дома в 2018 году составили менее 10% от общего объема построенного жилья, в малоэтажном сегменте (до 3 этажей) – чуть больше 30% (по данным Росстата). Уверен, что планируемые цифры благодаря программе будут достигнуты. Кредитование ИЖС, в принципе, в нашей стране не развито – сегодня это менее 1% от всего кредитования жилья. При этом в прошлом году 43% построенного жилья пришлось на ИЖС, а по опросу ВЦИОМ 66% россиян хотят жить в индивидуальном доме. Появление доступных кредитных продуктов, во­первых, позволит банкам поверить в безопасность кредитования индивидуального строительства, во­вторых, простимулирует спрос в данном сегменте. Думаю, в большей степени это даст эффект именно на деревянном индустриальном  строительстве – ведь оно быстрое, соответственно, требует быстрой оплаты, а при нынешней покупательной способности это проблема. Несмотря на огромный спрос на деревянное домостроение – 500 000 запросов в месяц на «деревянный дом» в «Яндексе»,  люди из­за недоступности кредитов вынужденно уходят в долгие штучные технологии, чтобы растянуть свои строительные расходы во времени.

­ У каких производителей можно будет приобрести заводские домокомплекты по льготной ипотеке?

­ Дополнительный эффект от программы – это сокращение «серого» рынка, ведь сомнительного строителя банк кредитовать не будет. К сожалению, авторы установили достаточно высокий порог для входа в программу: компания должна иметь оборот не менее 200 млн. рублей в год. С другой стороны, на начальном этапе это, наверное, правильно, ведь крупные компании наименее рисковые как для банка, так и для потребителя. В период «обкатки» программы проще иметь контролируемое количество компаний. Я думаю, в будущем этот порог будет снижен.

­ А что касается самого дома – каким он должен быть? Какие предусмотрены ограничения для объекта кредитования?

­ Напомню, что речь идет о целевом потребительском кредите. То есть, в отличие от ипотеки, нет необходимости передавать недвижимость под залог. Цель программы – стимулировать потребителей строить новое жилье. Применяться при этом могут практически все технологии деревянного индустриального домостроения. Исключены неиндустриальные технологии ручной рубки и строительство с применением материала естественной влажности.

­ Как вы оцениваете уровень предприятий, изготавливающих домокомплекты? Смогут ли они обеспечить предложение, если спрос на деревянные дома резко возрастет?

­ Могу смело утверждать, что российские производства оснащены по последнему слову техники. Средний возраст станков на предприятиях индустриального деревянного домостроения в России меньше, чем в Европе. Технологическое отставание в нашей области практически отсутствует. Кроме того, предприятия загружены на 30­40%, поэтому к увеличению спроса компании готовы. Ключевая проблема – это низкая покупательная способность. Она приводит к демпингу – развитию строительства так называемым хозспособом. В итоге страдают все: потребитель, архитектор, строитель, производитель и государство. Потребитель в итоге получает низкокачественное жилье, как ни странно – по завышенной стоимости. Ведь дешевая рабочая сила ни за что не отвечает, а материалы берет на соседнем строительном рынке по завышенной цене и низкого качества. Для архитектора при строительстве хозспособом, впрочем, как и для организованного строителя, нет места. Производства не дозагружены, не могут закупать сырье в «низкий» сезон – и, как итог, мы получаем снижение рентабельности и высокую выходную цену.

­ Власти планируют развивать многоэтажное деревянное домостроение в стране. На ваш взгляд, каковы перспективы этого направления и при каких условиях оно будет успешным?

­ Многоэтажное деревянное индустриальное строительство начинает занимать видимую позицию в городской среде в Европе, Австралии и США. В лидерах – Скандинавские страны и Австрия. Это связанно, прежде всего, с вниманием и ответственным отношением к проблеме СО2. Любой проект, разыгрываемый на конкурсе, анализируется с точки зрения жизненного цикла, и не только экономического, как у нас, а в основном как раз с той точки зрения, какое воздействие на природу оказывает проект на всех стадиях: производства строительных материалов, логистики, строительства, эксплуатации и утилизации. Дерево значительно выигрывает с точки зрения баланса СО2 по сравнению с другими материалами. Прежде всего, 1 м3 дерева связывает 1 тонну СО2. Если мы дерево не используем в строительстве, оно или сгниет в лесу, или сгорит. И в том, и в другом случае связанный СО2 в течение жизни дерева будет выделен в атмосферу. Спилив спелое дерево, применив его в строительстве и посадив на его месте новое, мы на 50­100 лет и более аккумулируем в дереве СО2. Дерево легче и компактнее других технологий при перевозке и монтаже – соответственно, меньше тратится энергии на транспорт и строительную технику. Это же касается утилизации. В зависимости от метода расчета деревянные технологии с точки зрения выброса СО2 оказываются от 40 до 300% эффективнее в этой перспективе. Технологии деревянного строительства также обычно менее затратны в процессе эксплуатации – они менее энергоемкие. Все эти факторы учитываются при анализе проекта. В России обращают внимание только на первичные инвестиции в строительство, дальше анализ обычно не идет. При этом большинству известно, что стоимость строительства – это лишь малая часть затрат на эксплуатацию здания в течение жизненного цикла. То есть первый вопрос, который должен подтолкнуть к развитию многоэтажного деревянного индустриального строительства, – это всеобъемлющий подход при оценке проектов с точки зрения инвестиций и влияния на природу.

Второй не менее важный вопрос – это нормы и, в первую очередь, консервативный подход к нормированию в области пожарной безопасности. Дерево горит, и это факт. Но при этом оно сохраняет несущую способность значительно дольше, чем традиционные материалы, даже при резком выбросе тепла (взрыв газа, замыкание и т.д.). Во всем мире в нормах заложена методика компенсации повышением требований к огнестойкости при снижении требований к пожарной опасности, но не у нас. Для этого необходимо провести статистические НИОКРы, но на фундаментальную научную работу, к сожалению, сейчас практически не выделяются средства.

Кроме того, у нас большая территория страны сейсмоопасна. Дерево в этом плане ведет себя значительно лучше традиционных материалов, что доказано многочисленными исследованиями и практикой США, Австралии и Японии, у нас же последний раз НИОКРы по этому вопросу были
в 60­х годах прошлого века.

Можно однозначно сказать, что многоэтажное деревянное строительство в нашей стране имеет перспективы. Для этого у нас есть все: технологии, самый лучший лес, грамотные архитекторы и конструкторы. Не хватает системного подхода при оценке проектов, развитии научной и нормативной базы. Это решаемые проблемы, тем более что  в последнее время государство начало более серьезно относиться к нашей отрасли. Я думаю, в ближайшее время мы сможем увидеть реализованные проекты многоэтажных деревянных домов.

Что изменилось в «деревянной ипотеке»

­ программа продлена до 2021 года; бюджет увеличен с 200 млн. до 400 млн. рублей ежегодно; увеличен срок предоставления кредита; компания должна передать деревянный дом заказчику не позднее, чем через 4 месяца со дня подписания договора.

AiS3(153)2019