Главная | Архитектура и строительство | Статьи | События | По правде говоря

События

По правде говоря

AiS1146vnut32

AiS1146vnut33

AiS1146vnut34

Е.И. Загороднов, профессор Новосибирского государственного архитектурно­строительного
университета (СИБСТРИН), член общественного экспертного совета по вопросам градостроительства при мэре г. Новосибирска

По правде говоря…

Вот и еще один год «упорной борьбы и труда» стал достоянием истории. Но воз, к сожалению,  остается и ныне там, в том смысле, что т.н. кризис в форме стагнации социально­экономических отношений фактически не преодолен.  Но от системного кризиса так просто не уйти. Рано или поздно, а  изменения все равно должны будут произойти, и выбор у нас невелик: либо быстро  пойдем под «откос», либо медленно, но верно погрузимся в застой, снова привычно отдавшись чувству «полного и глубокого удовлетворения», либо  существующая неэффективная модель социально­экономического устройства  все­таки будет нами реформирована.

В самом деле, вся наша новейшая история мучительного «хождения по рынку» доказывает одну очевидную истину: все стенания либералов гайдаровского толка о том, что современная экономика развивается только в либерально­демократических тисках и только по либеральным лекалам в «прокрустовом ложе» т.н. саморегулируемого рынка, оказались, мягко говоря, голой неправдой!

А сермяжная правда, она же посконная, домотканая и кондовая, это кому какая ближе к телу, состоит в том, что общество неискушенных, новообращенных потребителей, движимое стадными инстинктами, сбито с толку бумом в потребительских расходах, обусловленного на этот раз не бурным подъемом отечественного промышленного производства и опережающим рост зарплаты повышением производительности труда, т.е. настоящими факторами устойчивого и безопасного развития, но активно проводимой государственной (?!) политикой расширения и всеобщей доступности потребительских и особенно ипотечных кредитов, что в условиях вопиющего дисбаланса между крайне ограниченным платежеспособным спросом абсолютного большинства населения и соответствующим ему (спросу) конкурентным предложением по факту является хотя и удобной для бенефициаров, но насквозь гнилой государственной политикой надувания того самого пресловутого «ценового пузыря»!

«Мировой кризис начался с «пузырей» в строительном секторе, и нам при увеличении скорости строительства жилья ни в коем случае нельзя повторить те же самые ошибки, которые были допущены в других странах, в Штатах, в частности. Никаких пузырей ценовых надувать нельзя ни в коем случае», – прозорливо предупреждал Владимир Путин на совещании по вопросам развития жилищного строительства еще в относительно благополучном 2012 году.

И вот спустя всего четыре года, уже не в столь благополучном 2016 году – «Все должно быть, конечно, нацелено на задачи экономического роста, при этом любые изменения не должны вести к проявлению макроэкономических дисбалансов и к надуванию так называемых пузырей в экономике», – вновь вынужден напоминать президент страны в своем очередном Послании Федеральному собранию РФ.

Но, увы, все было тщетно. Воистину сказано: «Нет пророка в своем отечестве». Судите сами. В 2015 году скорость строительства жилья в Новосибирской области (НСО) выросла на 30% относительно 2014 года, но в то же время объем продаж по договорам долевого участия (ДДУ) в 2015 году сократился на 15%. Также снизилось на 35% и отражающее позитивную динамику на первичном рынке количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве. Данный факт означал, что рынок жилья значительно перегружен и раздут, когда предложение уже значительно превысило платежеспособный спрос населения области. Этот во многом искусственно созданный дисбаланс, как следствие, отягощен еще и значительным падением в НСО спроса на ипотечные продукты (1­е место в России в 2015 г., в среднем до 54%), а каждый второй работающий житель Новосибирской области имеет задолженность перед банками по кредитам порядка 190 тысяч рублей!

Хотя процесс производства жилья в области продолжил еще некоторое время по инерции совершаться в расширенном масштабе, но «звонок» уже прозвенел – выброшенные на рынок т.н. «жилищные полуфабрикаты» в действительности уже не переходили в полной мере в сферу индивидуального потребления (например, в 2015 году начато строительство 200 домов, а по итогам года продавались квартиры лишь в 119 домах?!). Данное обстоятельство подтверждает то, что нормального оборота рынка жилья в Новосибирской области фактически не происходит, когда один поток товаров следовал за другим, и, наконец, обнаружилось, что прежний поток лишь фиктивно поглощен потреблением, когда значительная часть товара в виде обезличенных «квадратов» переходит в сферу потребления лишь по видимости, да еще, может быть, на бумаге в статистической отчетности, а в действительности они (товары) остаются непроданными в руках спекулянтов еще долгое время (годами), т.е. все еще находятся на рынке.

И наконец, как закономерный результат такого странного «ускорения» – ситуация, по мнению ряда ведущих экспертов, на рынке массового жилищного строительства Новосибирской области по итогам первого полугодия 2016 года оценивалась уже как критическая! А в целом в 2016 году, по данным Минстроя НСО, строительный сектор сократился более чем на 30% , в том числе падение объемов ввода жилья в регионе составило около 25%! Но и в 2017 году катастрофическое торможение локомотива региональной экономики – строительной отрасли – продолжилось! «В перспективе рецессия – строительная отрасль в регионе работает едва ли вполсилы: количество занятых уменьшилось с 41 до 30 тыс. человек, в жилищном строительстве за год мы потеряли еще 30% объема, а в стройиндустрии «упали» на 70%, – заявил председатель НП «Региональный деловой клуб строителей» (РДКС), генеральный директор ГК «Первый строительный фонд» Майис Мамедов на заседании клуба.

Но, по правде говоря, то к этому все шло. Да  и  разве могло быть иначе, когда:

– в условиях сложившегося сверхмонополизированного рынка жилья и отсутствия реальной конкуренции между считанными товаропроизводителями постоянно воспроизводится  ситуация абсурда, когда базовый принцип здоровой  рыночной экономики – большее количество (больше предложений) порождает новое качество (большую доступность и комфортность) – у нас работает с точностью до наоборот;

– государственная программа «Доступное и комфортное жилье – гражданам …» трансформировалась «де факто» в программу стимулирования и развития только исключительно  высотного, преимущественно точечного и многоточечного домостроения  априори сверх затратного, недоступного и некомфортного;

– ради статистики, в бессмысленной гонке за т.н. «квадратами», т.е. за количеством  вводимого жилья в ущерб качеству среды обитания, строятся безумные агломерационные планы «вывала» городской многоэтажной застройки на пригородные особо ценные сельскохозяйственные территории, что однозначно многократно усугубит уже существующие инфраструктурные проблемы (транспорт, инженерия, экология) и надолго законсервирует  дальнейшую прогрессирующую деградацию внутригородских неурбанизированных или слабо урбанизированных территорий;

– недоступные для потенциальных участников строительного рынка кредитные ресурсы, т.н. «длинные деньги» в условиях хронического кредитно­финансового дефицита – привилегия лишь избранного меньшинства (монополистов), но сущая «веревка» для остального «молчаливого большинства», или т.н. малого и среднего бизнеса;

– «в упор» не видят общемировую позитивную практику мало­ и среднеэтажного городского домостроения с эффективными технико­экономическими показателями (ТЭП) и высокими потребительскими свойствами, с простой технологией, низкой себестоимостью, малой ценой реализации и предсказуемым периодом строительства, а соответственно, и с единственно доступными сегодня для всех участников т.н. «короткими деньгами»;

– наращивая скорость строительства, вольно или невольно, но власти уже десятилетиями занимаются самообманом с официальной (?!), государственной приемкой условных «квадратов» (?!) и прямым обманом потребителя при вводе этого якобы готового к эксплуатации (?!) т.н. жилья «без отделки и оборудования», само собой, «по просьбе трудящихся».

Образно говоря, получается «картина маслом», или что бывает, когда игра ведется не по правилам. А потому коротко об основных правилах безопасности и устойчивости при т.н. «скоростном» строительстве:

Правило 1­е: устойчивость

Вы не поверите, но в Земельном кодексе РФ еще вчера было правильно прописано, что земля под жилую застройку может предоставляться как на основании торгов в форме земельных аукционов, так и на основании конкурсов, т.е. бесплатно, и, кстати говоря, в полном соответствии с позицией Путина В.В.: «земля должна предоставляться тем, кто строит социальное, экономичное жилье и социальные объекты, – бесплатно (в обмен на ограничение продажной цены жилья)» (статья Путина – «КП»: Строительство справедливости. Социальная политика для России. 012.02.2012). Но, увы, конкурсы как законную форму по предоставлению земли для массового жилищного строительства в Земельном кодексе, вопреки президенту страны, почему–то скоропостижно (неправильно) отменили. В земельном законодательстве остались только земельные аукционы (торги). А ведь при предоставлении основного ресурса в жилищном строительстве – земли – объективно должны конкурировать не суммы за гектар на аукционе (а потом хоть трава не расти после многоточечной застройки), но инновационные, конкурсные идеи. Когда на конкурс приходит небольшой застройщик, или т.н. малый и средний бизнес, как правило, не обремененный прошлыми «достижениями», и обоснованно (правильно) предлагает большее количество доступных и комфортных квадратных метров гражданам России, но за меньшую цену, – это и есть конкуренция. Поэтому первое правило доступности и комфортности жилья, безусловно, должно быть возвращено в земельное законодательство немедленно.

Правило 2­е: безопасность

Власть (федеральная, региональная, муниципальная) может и должна взять за правило постоянную и повсеместную практику заказа строительства качественного некоммерческого арендного жилья, которое в развитых странах Европы составляет от 30­40 (Чехия, Англия, Франция) до 60–70 процентов (Германия, Швейцария) от вводимого жилья. В Европе такие дома считаются самым популярным видом многоквартирного жилья и одновременно – самым эффективным. В них живут студенты, молодые семьи, пенсионеры, все те, у кого объективно не хватает средств на приобретение недвижимости или на внесение залога для получения ипотечного кредита (в условиях современной России это 60% населения). Плюсов, особенно для молодежи, огромное количество, к тому же государство имеет регулярные арендные поступления в бюджет, а не вкладывает наши общие деньги в бездонную «прорву», т.н. господдержку (субсидирование) частной ипотеки с последующим надуванием того самого «ценового пузыря». Можно спорить на эту тему, но в Европе работает, почему у нас нельзя так сделать? В конце концов, это правильно и справедливо, когда потребитель имеет конституционное право свободного выбора – либо пойти на коммерческий рынок, либо обратиться к государственной (некоммерческой) аренде.

А все это вместе взятое называется внедрением принципов социальной справедливости, принципов демократии в сферу массового жилищного строительства. Справедливый, стабильный рынок жилья – это когда потребности общества и интересы частника изначально антагонистические, пребывают в относительно гармоничном равновесии. А обеспечение этого равновесия, баланса спроса и предложения, есть прямая обязанность любого государства – будь оно либерального либо социального толка! Признавая это, мы тем самым признаем суверенное право государства стать одним из основных субъектов социально­экономических отношений, что всегда и везде является надежной гарантией безопасного и устойчивого развития, особенно в период кризиса. Механизмы этого участия государства не новы и давно известны: госзаказ на социальное, в т.ч. некоммерческое арендное жилье в форме государственно–частного партнерства (ГЧП), конкурсное (не аукционное) предоставление земли для строительства социального и арендного государственного жилья, проектное финансирование, прозрачное (сметное) ценообразование, фиксированная норма прибыли и тому подобные общеевропейские ценности.

Очевидно, что опора в решении задач ПНП (приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России…») только на коммерческие структуры – несостоятельна. Строительные компании решают свои ограниченные коммерческие задачи, и это их законное право. Но решение цивилизационных, общегосударственных задач, к которым, несомненно, относится национальный проект «Доступное жилье…», – все­таки прерогатива государства. А это значит, что государство на своих условиях, обусловленных реальной ситуацией, реализует общественные потребности в режиме реального времени. Это неправильно, когда в строительной сфере – очень важной, базисной отрасли, государственная надстройка по известной, но неуважительной причине отстранилась от решения жизненно важных проблем, согласившись с тем, что вся социальная сфера является зоной бизнеса. Образование – бизнес, здравоохранение – бизнес, жилье – бизнес. Это глубокое и крайне опасное заблуждение. Капитальное строительство (архитектура) – это зона особого внимания государства и его, только его зона ответственности. Государство создано десятками миллионов, а не «могучей кучкой» лучших друзей для получения сверхприбылей. А все эти рынки, монополии, бизнес­сообщества и прочая, прочая, прочая – всего лишь рабочие инструменты осуществления государственной жилищной политики с единственной целью – обеспечение благополучия и процветания своих граждан.

АиС  № 1(146) 2018 г.

 

 
 
 
Баннер
Баннер
Баннер
Баннер