Главная | Архитектура и строительство | Статьи | События | Почему не удается решить жилищную проблему в России?

События

Почему не удается решить жилищную проблему в России?

AiS5150vntr52

AiS5150vntr53

AiS5150vntr54

AiS5150vntr55

 

БОНДАРЕНКО В.И., вице­президент Союза сельских строителей России

Почему не удается решить жилищную проблему в России?

Жилье дорого стоит, и большая часть населения не имеет доходов для его самостоятельного приобретения. Многочисленные программы не решают заявленных задач, а редкие успехи на этом фронте не украшают общего мрачного фона. Многочисленные государственные структуры и армии чиновников, призванные решать проблему жилья, за годы своей деятельности так и не озвучили, какими способами это можно сделать.

Огромная социальная задача отдана на откуп бизнесу и свободному рынку, которые только усугубляют проблему, зарабатывают на ней и на острой нужде основной части населения. Власти регионов отчитываются о росте объемов строительства жилья по отношению к предыдущему периоду, а на фоне провального прошлого можно еще долго иметь положительную динамику без фактических достижений.

Принятый приоритет в строительстве малоэтажного жилья – в основном домов усадебного типа на одну семью – абсолютно правильный, но так и остается лишь заявлением. Попытки строительства различных коттеджных поселков на несколько десятков домов революцию не сделают, а, наоборот, приведут к негативному восприятию подобного типа жилища. Нужно типовое и системное проектирование подобных массивов, застраиваемых тысячами домов, обеспеченных дорогами, связью и всей необходимой инфраструктурой. Там могут располагаться кварталы социально ориентированного жилья для многодетных семей,  инвалидов, пенсионеров. В зависимости от выбранной типологии жилья будут определены размеры земельных участков и инфраструктурных объектов. Строительство жилья в регионах и на сельских территориях имеет свои особенности, но везде и все хотят жить в современных, красивых, прочных, энергоэффективных, экологичных домах по доступной цене. Сегодняшний экономический кризис должен дать толчок в строительстве экономичного жилья заводской готовности.

Финансовые кризисы стимулируют в посткризисный период экстенсивное формирование быстровозводимых строительных технологий и интенсивное строительство более дешевого жилья:

• В США – кризис «Великая депрессия» 1929­1934 гг. Рост объемов строительства жилых домов составлял 17­22% в год.

• В Германии – поствоенный кризис 1945­1949 гг. Рост объемов строительства жилых домов – 30­45% в год.

Для США характерно малоэтажное домостроение до 4­х этажей. Средняя площадь дома на одну семью составляет 148 кв. м. Более 95% всего домостроения в США является деревянным или на деревянной основе.

Основная технология малоэтажного домостроения в Канаде и Финляндии является деревянно­каркасной. Около 15% домов заводской готовности, производимых в Канаде, экспортируется в США.

Во многих странах большинство людей проживают в малоэтажных домах, а монолитные высотки там служат лишь как административно­коммерческие офисные центры. К основным преимуществам малоэтажной жилой застройки, по сравнению с традиционным для России строительством многоэтажного жилья, следует отнести:

социально­психологический: комфорт проживания, высокий психологический семейный уровень, социальная ориентированность территорий, безопасность, обеспеченность для отдыха;

доступность: при наличии земельного участка строительство индивидуального жилого дома может осуществляться одной семьей самостоятельно или строительной бригадой, при этом цена не превысит 15­20 тыс. руб. за 1 кв. м;

технологичность: современные технологии индустриального массового возведения малоэтажного жилья позволяют обеспечить более низкую себестоимость по сравнению с многоэтажным жильем, эксплуатационные затраты для такого жилья существенно ниже, чем для многоэтажного;

энергоэффективность: за счет применения современных строительных технологий и материалов можно легко достичь необходимый уровень теплоэффективности в малоэтажных домах в соответствии с современными требованиями. Это позволяет выполнить требование Указа Президента РФ «О некоторых мерах по повышению энергетической и экологической эффективности российской экономики» от 4 июня 2008 г. № 889, которым предусмотрено снижение к 2020 году энергоемкости валового внутреннего продукта Российской Федерации не менее чем на 40%, а также применить Федеральный закон № 261­ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности…»;

экологичность: комплексное малоэтажное жилищное строительство планируется осуществлять преимущественно на пригородных территориях, которые являются более экологически безопасными, чем территории городов. Малоэтажное строительство предполагает минимальное воздействие на окружающую среду, в качестве строительных материалов используется экологически чистое сырье и практически безотходное производство;

динамичность: современные технологии массового возведения малоэтажного жилья позволяют обеспечить строительство жилых домов в более короткие сроки, чем строительство многоэтажек, и более низкие (по сравнению с производством традиционных строительных материалов) финансовые затраты.

К преимуществам малоэтажного жилищного строительства относится также то, что гражданин, как собственник жилого дома, является и собственником земельного участка. Он имеет право эксплуатировать жилой дом, использовать участок по своему усмотрению, осуществлять расширение, реконструкцию. Необходимо отметить экономическую выгоду комплексной малоэтажной застройки, которая заключается в снижении затрат строительства за счет централизации производства, транспортировки и доставки необходимых строительных материалов. Быстрому созданию и развитию производств таких материалов для малоэтажного домостроения будет способствовать разработка органами государственной власти и органами местного самоуправления типовой проектной документации малоэтажных домов и предприятий малоэтажного домостроения, типовых проектов планировки, которые потребуют только их привязки к конкретной территории с учетом географических и климатических условий.

Комплексная малоэтажная застройка позволит также ориентироваться на автономные локальные тепловые источники, для создания которых должны использоваться энергосберегающие материалы. Это поможет, с одной стороны, решить проблему дефицита энергетических мощностей при строительстве, а с другой – сэкономить значительные средства не только компаний, оказывающих коммунальные услуги, но, в первую очередь, и средства собственников жилья. Переселение из города в пригород не потребует больших бюджетных затрат в силу того, что основным инвестором жилищного строительства может быть само население за счет собственных и привлеченных средств, а также банки и инвестиционные компании.

Вклад федеральных, региональных и местных органов власти должен выражаться, прежде всего, в предоставлении земельных участков и частичном финансировании создания инфраструктуры, и только в той ее части, которая не представляется привлекательной для частного инвестора.

Развитие малоэтажного строительства невозможно без отлаженной системы государственно­частного партнерства. Доказательством этому служит положительный опыт некоторых российских регионов.

В странах с благополучным состоянием количества жилья на одного гражданина используются следующие технологии его строительства:

1. модульное;

2. панельное (крупное элементное);

3. каркасно­панельное;

4. клееный брус;

5. оцилиндрованный брус.

Основными критериями при выборе технологии строительства являются: наличие местных сырьевых ресурсов, качество, энергосбережение, скорость строительства и стоимость.

Одновременно следует отметить, что в России сложившаяся на рынке жилья стоимость строительства привела к тому, что индивидуальное жилье, в которое инвестируют граждане, возводится без стандартных удобств и ни в коей мере не отвечает современным требованиям к комфортности проживания. Таким путем изменить лицо России невозможно. Причиной активизации малоэтажного строительства является не только увеличение спроса на рынке загородной недвижимости, но и появление новых строительных материалов и технологий, которые позволяют сократить сроки и снизить стоимость возведения зданий. Предлагаемых вариантов настолько много, что сделать выбор в пользу одного из них становится настоящей проблемой для заказчика.

По­прежнему пользуются популярностью дома, построенные из кирпича, дерева, ячеистого бетона. Широкое распространение получают каркасно­щитовые, каркасно­панельные технологии. Для малоэтажного строительства также можно рассматривать и монолитные варианты с использованием несъемной опалубки. Некоторые российские заводы­изготовители предлагают полносборные домокомплекты повышенной заводской готовности, когда вся коробка дома собирается на предприятии, а затем уже в готовом виде монтируется на строительной площадке. Вариантов масса, и все они, конечно, имеют свои плюсы и минусы. При одном способе получается невысокая себестоимость строительства по применяемым материалам, при другом – сокращены затраты на монтаж, исключена необходимость использования грузоподъемных механизмов. Третий способ выигрывает в сроках строительства.

Кроме стоимостных показателей, нужно обратить внимание на качество используемых строительных материалов. Они должны не только обеспечивать требуемую долговечность здания, но и быть удобными и надежными в эксплуатации, экологичными и энергоэффективными.

По оценке аналитиков, наиболее массовым спросом в строительстве малоэтажного жилья могут пользоваться дома эконом­класса, построенные по технологиям заводского домостроения. Известно, что одним из средств, снижающих стоимость проектирования и строительства, является унификация строительных конструкций. Мировой опыт показывает, что тенденция к унификации элементов жилища является устойчивой в ведущих странах мира и основной для создания индустриализации нового поколения. В Европе и США сегодня применяется подход к проектированию и строительству малоэтажного жилища, называемый MMC – Modern Methods of Construction (вариант в США – factory build housing, prefab housing), основанный на конструировании и модульной сборке основных элементов будущих домов. Лидирующее место в секторе сборно­модульного домостроения занимают шведские жилищно­строительные компании (сегодня в Швеции около 90% домов строится по prefab­технологии).

Массовое проектирование и строительство малоэтажных жилых домов ведет также шведский концерн IKEA в Швеции, Финляндии, Дании, Норвегии и Великобритании по программе BoKlok. IKEA предлагает 2 базовых варианта сборных домов: экономичная одноэтажная villa и двухэтажный L­образный дом из 6 комнат. На базе этих вариантов компания предлагает также застройку компактных жилых комплексов. Целевая аудитория такого проектирования и строительства – семьи, совокупный доход которых в год составляет от 12,5 до 30 тыс. фунтов и которые не попадают в социальные программы по обеспечению жильем. Пакетное предложение jukkatalo финской компании Ltd.Pyhännän включает группы проектов малоэтажных жилых домов для города и сельской местности. Сельские дома – одноэтажные, с большей площадью застройки (до 16,7 х 12,1 м2) и летних помещений – террас, веранд. Городские дома – двухэтажные, с меньшей площадью застройки (от 8,8 х 10,6 м2). Общее помещение дневного пребывания совмещает в себе зоны кухни, столовой и гостиной, которые группируются вокруг камина. На первом этаже, как правило, предусматривается сауна.

Массовое строительство малоэтажных жилых домов по сборной технологии ведется также в Канаде и Японии. В Канаде около 75% жилищного фонда построено по деревянно­каркасной технологии. Канадская технология возведения сборных домов занимает лидирующие места в сфере индивидуального домостроения. Например, канадская компания­производитель сборных малоэтажных жилых домов Pacific предлагает на рынке достаточно разнообразные решения. Размеры жилой ячейки в плане варьируются от 3,35х3 м2 (блок­квартира в таунхаусе) до 10х12 м2 (отдельно стоящий дом). Первый этаж, как правило, занимают гараж и хозяйственные помещения, жилые помещения располагаются на втором этаже и в мансарде.

В современной Японии, лидере мирового жилищного домостроения, большое внимание уделяется жилищному строительству, которое ориентируется на конкретных заказчиков. Например, среднестатистический японский домостроитель предлагает до 300 различных вариантов стандартного дизайна для фасадов и планов этажей здания. По данным консалтинговой группы «Эксперт», лидирующее место на рынке Японии в сфере строительства сборно­модульных малоэтажных жилых домов занимает компания Toyota. Пакетное предложение компании Toyota включает 18 базовых вариантов жилых домов. Каждый из этих вариантов может быть изменен и доработан по желанию заказчика. Все дома двухэтажные, в плане имеют размеры либо 8,0х8,5 м, либо 7,3х9,3 м. Первый этаж представляет собой «студию» – единое помещение, в котором выделяются зоны кухни, столовой, гостиной, а также может быть выделено рабочее место. На втором этаже расположены спальные комнаты, может быть организован холл, в котором выделяется рабочая или игровая зона. В каждом из проектов используются одинаковые планировочные приемы. Тем не менее планировочные решения могут быть достаточно разнообразны, поскольку каркасная конструктивная система позволяет свободно варьировать местоположение внутренних перегородок.

Таким образом, в современной ситуации становится актуальным использование унификации, принципов сборности (модульности) строительных конструкций при проектировании и строительстве малоэтажного жилища для снижения его себестоимости, обеспечения доступности такого жилища для семей со средним уровнем дохода. Наряду с тенденцией стремления к сборности конструкций в строительстве, отмечаемой сегодня многими авторами, отмечается и тенденция к индивидуализации, комфортности жилища как отражению образа жизни. Среди предложенных категорий: экономичность, энергоэффективность, экологичность,  долговечность и архитектура – покупателя в первую очередь волнует цена. Затем следует энергоэффективность, что опять же связано с материальными затратами на эксплуатацию. На третьем месте – экологичность.

Результатом комплексного сравнения технологий по методу анализа иерархий в мировой практике является существенное превосходство каркасной технологии над другими вариантами. Это объясняется отличными технико­экономическими показателями, получаемыми при данном конструктивном решении. Применение каркасной технологии позволяет существенно сократить стоимость и сроки строительства, а также значительно повысить класс энергетической эффективности здания. Согласно проведенным исследованиям потребительских предпочтений именно эти показатели являются приоритетными при выборе технологии возведения загородного дома. С точки зрения долговечности и пожарной безопасности каркасная технология также отвечает заявленным требованиям, предъявляемым к малоэтажному жилью. В соответствии с этим применение каркасной технологии рекомендуется как для индивидуального строительства, так и для возведения многоквартирных домов экономичного класса.

В конечном итоге, по сведениям американских источников, одно перемещение строительства под крышу цеха позволяет экономить до 25% затрат труда и до 30% материалов. Вся закупка материалов производится оптом, централизованно, и хранение их осуществляется на складе при заводе. Отсюда строгий учет и минимальные потери.  В российских реалиях это будут другие цифры и, как правило, на порядок больше. Это будет другая экономика, другая эффективность и другая цена жилья. При этом будет обеспечено высокое качество, прекрасный дизайн, безопасное и экономное проживание.

Наше предприятие провело гигантскую работу по разработке своей оригинальной конструкции объемного модуля, самостоятельно финансируя весь цикл НИОКР, была создана оригинальная технологическая линия сборки объемных модулей, обеспечивающая производство 30 тыс. кв. метров малоэтажного жилья в год стоимостью 2,5­3 млн. рублей! Мы провели опытно­промышленный этап и в течение 5 лет строили жилые дома разного формата, изучали реакцию отдельных узлов конструкции домов на эксплуатацию в разных режимах, энергоэффективность и экологичность модульного жилья, удобство помещений для жильцов, получили уникальные результаты по звукоизоляции и стоимости модульных домов! Однако существующие регламенты и порядки в строительстве малоэтажного жилья,  выделении земельных участков под строительство и обеспечение их коммуникациями в регионах создают непреодолимые преграды для развития индустриального способа строительства. Конвейерная сборка жилья требует постоянной загруженности, необходимо строить 3­5 домов в месяц, но население не имеет такой платежеспособности, а существующие финансовые инструменты не помогают нуждающимся, а только усугубляют их экономическое состояние, предлагая ипотеку под грабительские проценты. Конвейерная сборка и большой объем возводимого жилья за короткий срок полностью переворачивают экономику строительства жилья, и строитель получает основной доход не со строительного объема выполняемых работ, а с комплектации модульных домов заводской готовности. Современное жилье с оборудованием, бытовой техникой и дополнительными сервисами предлагается потребителю по цене эконом­класса, но высокого качества! Такой эффект может обеспечить только индустриальный метод строительства, с поточной конвейерной сборкой жилья, большой заводской готовности. Тем не менее мы потерпели крах, все наши достижения оказались ненужными ни региональным властям, ни Минстрою России. Более того, заводское строительство «повисло» между Минстроем и Минпромторгом, и они так и не решили, кому надо им заниматься, а без государственного участия этот процесс не запустить.

Только перенос основного объема строительных работ в заводской цех может решить проблему жилья – это понимают во всем мире, но только не в нашей стране.

AiS5(150)2018

 
 
 
Баннер
Баннер
Баннер
Баннер