Дорогие читатели!
Уже шестой год действует Жилищный кодекс РФ (далее ЖК РФ), приняты основные законы и правила, которые регулируют основные вопросы по управлению, содержанию, ремонту многоквартирных домов и предоставлению услуг. Согласно действующему законодательству только собственники жилых и нежилых помещений многоквартирного дома (независимо от юридического статуса) совместно определяют способ управления многоквартирным домом, порядок использования прилегающей территории, перечень требующихся ремонтных работ по дому и их стоимость.
Возможно, многие вопросы кому-то могут показаться очевидными и не стоящими внимания. Но тем не менее, как показала практика работы многих управляющих компаний и предприятий сферы ЖКХ, ответив на данные вопросы, можно избежать многих ошибок и разночтений.
Что нужно знать собственнику жилья?
1. Какими законодательными актами регулируются вопросы управления многоквартирным домом?
Основным законом, регулирующим жилищную сферу, является ЖК РФ, который был принят в 2004 году и вступил в силу с 1 марта 2005 года. Без знания Кодекса невозможно разобраться в вопросах управления многоквартирным домом, найти ответы на то, кто и за что отвечает, кто, как и какие принимает решения, кому и какая собственность принадлежит в доме.
2. Кто может быть собственником многоквартирного дома?
Собственником многоквартирного дома являются собственники помещений в доме. Ими могут быть граждане, государство, органы местного самоуправления, предприятия, учреждения, организации, индивидуальные предприниматели. Есть многоквартирные дома, принадлежащие полностью только одному собственнику, который сдает жилье и нежилые помещения в наем. Но все же в нашей стране в большей части многоквартирных домов собственников жилья много, то есть отдельные помещения (жилые и нежилые) в доме принадлежат разным собственникам. Соответственно, эти собственники жилья совместно владеют общим имуществом в доме.
3. ЖК РФ распространяется только на жилые помещения в многоквартирном доме или его действие распространяется и на собственников нежилых помещений?
Собственники нежилых помещений многоквартирного дома в части управления, содержания, ремонта общего имущества и его использования могут действовать строго в рамках жилищного законодательства. Иного толкования нет.
4. Какие существуют документы на многоквартирный дом? Где их можно взять?
К техническим документам относятся следующие виды документов:
- Технический паспорт на многоквартирный дом с экспликацией и поэтажными планами (выписка из технического пас¬порта на многоквартирный дом).
- Документы (акты) о приемке результатов работ по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
- Документы (акты) о приемке результатов работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
- Акты осмотра, проверки состояния (испытания) на соответствие их эксплуатационных качеств обязательным требованиям безопасности:
- инженерных коммуникаций;
- коллективных (общедомовых приборов учета);
- общих (квартирных) приборов учета;
- индивидуальных приборов учета;
- механического оборудования;
- электрического оборудования;
- санитарно-технического оборудования;
- иного обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме оборудования;
- отдельных конструктивных элементов многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других элементов общего имущества);
- инструкция по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти (для домов, вводимых в эксплуатацию с 1.07.2007 г.).
К иным документам, связанным с управлением многоквартирным домом, относятся следующие виды документов:
- Кадастровая карта (план) земельного участка.
- Документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута с приложением заверенной соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества планом, на котором отмечена сфера (граница) действия сервитута, относящегося к части земельного участка, и документы, подтверждающие государственную регистрацию сервитута в ЕГРП.
- Проектная документация на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома.
- Акты приемки в эксплуатацию многоквартирного дома.
- Акты освидетельствования скрытых работ.
- Протокол измерения шума и вибрации.
- Разрешение на присоединение мощности к сети энерго¬снабжающей организации.
- Акты разграничения эксплуатационной ответственности инженерных сетей электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, газоснабжения с ресурсоснабжающими организациями.
- Акты установки и приемки в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета.
- Паспорта на приборы учета, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме оборудование.
- Акты передачи управляющей организации комплектов проектной документации и исполнительной документации после приемки многоквартирного дома в эксплуатацию.
- Письменные заявления, жалобы и предложения по вопросам качества содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг (за год, предшествующий передаче документации).
- Журналы, книги учета заявлений, жалоб и предложений по вопросам качества содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг.
Организационно-правовые документы:
- Договор управления многоквартирным домом с приложениями.
- Договор на выполнение капитального ремонта.
- Список собственников помещений многоквартирного дома.
- Объявления с повесткой дня о проведении собраний.
- Бюллетени, по которым велось голосование на общем собрании собственников жилья.
- Протоколы решений общих собраний собственников жилья.
- Объявления о результатах голосования собственников помещений на общем собрании.
- Исходящие и входящие письма.
- Прочие документы.
Как правило, документы хранятся в управляющей компании. Но там хранятся лишь те документы, которые ей передала предыдущая компания. Нередко получается так, что из общего списка документов в наличии имеется только технический паспорт. Часть документов в этом случае можно найти в архивах, строительной компании. В этом случае собственникам жилья стоит провести ревизию и определиться, какие документы необходимо восстановить и обновить, а затем поручить управляющей компании составить реестр документов, сопровождать и хранить их.
5. Как определяется общее имущество в многоквартирном доме?
Этот вопрос для собственника является центральным. Согласно ст. 36 ч.1 ЖК РФ: «Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее – общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности».
Основной принцип разделения общего и личного имущества состоит в том, что если имущество предназначено для обслуживания более одной квартиры – это общее имущество. Конкретный количественный и качественный учет общего имущества должны сделать сами собственники или заказать такую услугу или своей управляющей компании, или иной организации.
6. Входит ли земельный участок в состав общего имущества?
Земельный участок – это особая часть общего имущества. Согласно закону «О введении в действие ЖК РФ», ст. 16: «Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, простроенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса РФ, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома».
7. Имеет ли право собственник продать свою долю в общем имуществе дома?
Такого права у собственника нет. Согласно ст. 37 ч.4 ЖК РФ: «Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
- Осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
- Отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение».
8. Как определяется доля собственника квартиры в общем имуществе дома?
Согласно ст. 37 ч. 1 ЖК РФ: «Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения». Расчет делается таким образом: берется общая площадь квартиры (если 100% квартиры принадлежит только вам) и делится на общую площадь всех помещений дома и умножается на 100%. Пример: общая площадь дома – 5 000 кв. м. Общая площадь квартиры составляет 80 кв. м. Доля в общем имуществе дома будет равна 80/5000*100%=1,6%.
9. Собственников в доме может оказаться много: муниципалитет, предприятия, предприниматели, граждане, в том числе и малолетние дети. Кто будет решать, что в доме делать и как?
В Жилищном кодексе РФ четко прописан порядок принятия решений по управлению общим имуществом. Главным органом управления домом является общее собрание собственников квартир и нежилых помещений дома. Только за общим собранием собственников помещений остается это право, согласно ст. 44 ЖК РФ:
- Принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме.
- Принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им.
- Принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
- Принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.
- Выбор способа управления многоквартирным домом.
- Другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Решение по пунктам 1, 2, 3, 4 считаются принятыми, если за них проголосовало не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме. По остальным вопросам решения собрания правомочны, если за них проголосовало более пятидесяти процентов от числа участников собрания.
10. Может ли быть уменьшен размер общего имущества в многоквартирном доме?
Может, если получено согласие всех собственников помещений в данном доме, согласно ст. 36 ч. 3 ЖК РФ.
11. Проводить собрание в доме – это право или обязанность собственников помещений дома?
Проводить общие собрания собственников в доме – это ОБЯЗАННОСТЬ собственников.
Согласно ст. 45 ч. 1 ЖК РФ: «Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме». Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, согласно ст. 161 ЖК РФ:
- Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.
- Управление ТСЖ либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом.
- Управление многоквартирным домом посредством управляющей компании.
12. Кто имеет право созвать общее собрание собственников помещений многоквартирного дома?
Любой собственник или группа собственников квартир или нежилых помещений многоквартирного дома согласно ст. 45 ЖК РФ.
13. Когда собрание собственников многоквартирного дома правомочно?
Согласно ч. 3 ст. 45 ЖК РФ: «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме».
14. Могут ли участвовать в общем собрании собственников жильцы, проживающие в квартирах дома по найму?
Могут, но без права голоса.
15. Кто имеет право голосовать за собственника?
Уполномоченные представители на основании доверенности или иных законных основаниях.
16. За сколько дней до проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома должно быть объявлено о нем?
Не менее чем за 10 дней.
17. Какая информация должна быть в объявлении о проведении общего собрания в доме?
В ст. 45 ч. 5 четко оговорены все требования к объявлению. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
- Сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание.
- Форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование).
- Дата, место, время проведения данного собрания или, в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования, дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения.
- Повестка дня данного собрания.
- Порядок ознакомления с информацией и/или материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
18. Как правильно подсчитать голоса на общем собрании?
Согласно ч. 3 ст. 48 ЖК РФ: «Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме». При голосовании по следующим вопросам:
- Принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме.
- Принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им.
- Принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.
Решения считаются принятыми, если за них проголосовало не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме, то есть доля голоса собственника – участника собрания – всегда будет равна его доле в общем имуществе. В примере, указанном выше, доля голоса будет равна 1,6%. По другим вопросам доля собственника – участника собрания – пропорционально увеличивается на долю отсутствующих на собрании собственников, так решения принимаются большинством голосов от присутствующих на собрании.
19. В какой форме могут проводиться общие собрания собственников помещений многоквартирного дома?
Общие собрание собственников помещений многоквартирного дома могут проводиться в двух формах (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ):
- В форме совместного присутствия собственников помещений.
- Путем проведения заочного голосования.
20. В чем заключается суть заочного голосования?
Собрать правомочное собрание больших многоквартирных домов всегда проблематично. Еще сложнее считать голоса «за», «против» и «воздержался» по каждому вопросу, так как подсчет голосов ведется не по поднятым рукам, а в зависимости от того, какую долю голосующий имеет в общем имуществе дома. Поэтому, удобнее составить бюллетень с вопросами для голосования и вручить его каждому собственнику. В течение нескольких дней в спокойной обстановке каждый собственник примет свое решение и сдаст бюллетень организаторам собрания. В такой форме подсчитать голоса не составит особого труда. В случае спорных вопросов по принятым решениям можно посмотреть любой бюллетень и убедиться в правильности подсчета голосов.
21. Чем подтверждается право на голосование участника собрания?
Наличием паспорта (или иного документа, удостоверяющего личность) и документа, подтверждающего право собственности.
Продолжение следует
