Главная | КС (Энергетика и ЖКХ) | Статьи | Управление недвижимостью | Новое в федеральной нормативной базе. Обзор основных положений

Управление недвижимостью

Новое в федеральной нормативной базе. Обзор основных положений

Д. В. Лебедев, юрисконсульт СРО «НП «Содействие развитию ЖКК» Омской области

На сегодняшний день законодательство в сфере жилищно-коммунального хозяйства переживает новую стадию реформирования, так как сейчас изменяется ни только сам Жилищный кодекс Российской Федерации (далее по тексту ЖК РФ), но и подзаконные нормативно-правовые акты, регламентирующие данную сферу.
Из вопроса «местного значения» реформа жилищно-коммунального хозяйства превратилась в ключевой вопрос государственной социально-экономической политики.
Все изменения связаны, конечно же, с «Концепцией реформирования жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации», которая была утверждена Указом Президента. Данная концепция и определила цели, задачи, основные принципы и параметры преобразований в сфере ЖКХ. При этом основная нагрузка по практической реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства лежит на органах местного самоуправления.
Учитывая исключительную важность данного направления реформ как для муниципальных образований, так и для страны в целом, а также принимая во внимание, что уже на первом этапе реформы ЖКХ местные власти столкнулись с рядом весьма серьёзных проблем, было решено вынести на обсуждение Совета по местному самоуправлению в Российской Федерации вопрос об участии органов местного самоуправления в реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства.
Так или иначе, изменения начали приносить в законодательную структуру новые тенденции и регламенты, которые коренным образом изменили правопонимание в данной сфере.
Приведём несколько новелл в жилищно-коммунальной сфере, которые сейчас так бурно обсуждают многие правоприменители.
Президент РФ Д. А. Медведев 04.06.2011 года подписал Федеральный закон № 123 «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации», тем самым внося изменения, связанные с правоотношениями по управлению и эксплуатации жилищного фонда. В целом данный федеральный закон направлен на усиление государственного и муниципального контроля в этой сфере.
Так, к полномочиям Правительства РФ отнесены вопросы координации деятельности органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющих функции в сфере государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, расширены полномочия органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
К примеру, Правительство Российской Федерации устанавливает:
- стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами;
- состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения, а также правила предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
На уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, в свою очередь, возложена обязанность:
- по проверке соответствия устава товарищества собственников жилья, внесённых в устав изменений требованиям законодательства Российской Федерации,
- по проверке заявлений собственников помещений в многоквартирном доме правомерности принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о создании товарищества собственников жилья, соответствие устава товарищества, внесённых в устав изменений требованиям законодательства Российской Федерации, правомерность избрания общим собранием членов товарищества собственников жилья председателя правления товарищества и других членов правления товарищества, правомерность принятия собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании таких собственников решения о выборе юридического лица независимо от организационно-правовой формы или индивидуального предпринимателя, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирным домом, в целях заключения с управляющей организацией договора управления многоквартирным домом в соответствии со статьей 162 настоящего Кодекса, правомерность утверждения условий этого договора и его заключения.
По общему правилу при выявлении нарушений уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации вправе направить товариществу предписание с требованием об устранении выявленных нарушений в шестимесячный срок с момента направления такого предписания.
В то же время, в соответствии со статьей 8 данного Федерального закона, до 1 марта 2013 года уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации обязаны проверить правомерность принятия решений о создании товариществ собственников жилья, решений об утверждении общими собраниями собственников помещений в многоквартирных домах условий договоров управления многоквартирными домами и правомерность заключения таких договоров. В случае выявления нарушений требований законодательства Российской Федерации указанные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации вправе обратиться в суд с иском о признании недействительными решений, принятых общими собраниями собственников помещений в многоквартирных домах с нарушением требований ЖК РФ.
Орган местного самоуправления на основании обращения собственников помещений в многоквартирном доме, председателя совета многоквартирного дома, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмот-ренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса, организует проведение проверки деятельности управляющей организации в пятидневный срок. В случае, если по результатам указанной проверки выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления не позднее чем через пятнадцать дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным
домом.
Кроме того, органы местного самоуправления так же, как управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах (тарифах) на услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с установленными ценами (тарифами), об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и (или) выполняемых работ, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг, об участии представителей органов местного самоуправления в годовых и во внеочередных общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах. Органы местного самоуправления обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию о муниципальных программах в жилищной сфере и в сфере коммунальных услуг, о нормативных правовых актах органов местного самоуправления, регулирующих отношения в данных сферах, о состоянии расположенных на территориях муниципальных образований объектов коммунальной и инженерной инфраструктур, о лицах, осуществляющих эксплуатацию указанных объектов, о производственных программах и об инвестиционных программах организаций, поставляющих ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, о соблюдении установленных параметров качества товаров и услуг таких организаций, о состоянии расчётов исполнителей коммунальных услуг (лиц, осуществляющих предоставление коммунальных услуг) с лицами, осуществляющими производство и реализацию ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, а также с лицами, осуществляющими водоотведение, о состоянии расчётов потребителей с исполнителями коммунальных услуг.
По новому изложены положения относительно прав собственности на имущество в многоквартирном доме (часть 1 статья 36 ЖК РФ). Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
К компетенции общего собрания собственников в многоквартирном доме отнесены вопросы капитального ремонта, принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме. В случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путём совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путём проведения заочного голосования (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Введена статья 116.1 ЖК РФ, в которой изложены требования к должностным лицам жилищного кооператива.
Большой блок рассматриваемого Федерального закона посвящен созданию и деятельности товариществ собственников жилья, а также их объединений. Введена статья 143.1 ЖК РФ, в которой перечислены права членов товарищества собственников жилья и не являющихся членами товарищества собственников помещений в многоквартирном доме.
Определены критерии надлежащего содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к которым относятся: соблюдение требований к надёжности и безопасности многоквартирного дома; безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества; доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц; постоянная готовность инженерных коммуникаций, приборов учёта и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.
Усилена ответственность управляющих компаний. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несёт ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать установленным требованиям технических регламентов.
С 01.03.2012 года вступает в силу норма о том, что непосредственное управление многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать, может быть выбрано и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме при заключении такими собственниками с управляющей организацией договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме (часть 9.1 статья 161 ЖК РФ).
В соответствии с частью 11 статьи 161 ЖК РФ в случае заключения договора управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом с управляющей организацией коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в данном доме предоставляются управляющей организацией, в других случаях коммунальные услуги указанным собственникам и пользователям предоставляются лицами, несущими ответственность за содержание сетей инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества собственников помещений в данном доме.
Появилось такое понятие, как «совет многоквартирного дома» (статья 161.1 ЖК РФ). Жилищный кодекс регламентирует вопросы его создания и деятельности.
Немаловажным моментом является положение о том, что компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг предоставляются гражданам при отсутствии у них задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг или при заключении и (или) выполнении гражданами соглашений по её погашению, что свидетельствует о необходимости повышения ответственности не только перечисленных выше органов и должностных лиц, но и граждан.

 
 
 
Баннер
Баннер
Баннер
Баннер
Закрыть

У нас новый сайт!

Вся актуальная информация на новом сайте!

idsmedia.ru

Перейти