Главная | КС (Энергетика и ЖКХ) | Статьи | Управление недвижимостью | В. Д. ПОТАПОВ: Коммунальный комплекс – это единый организм

Управление недвижимостью

В. Д. ПОТАПОВ: Коммунальный комплекс – это единый организм

В 2011 году рынок управления жилым фондом российских городов и посёлков входит в новую стадию взаимоотношений. В связи с многочисленными жалобами в адрес работы управляющих компаний и несовершенства жилищного законодательства в Жилищный кодекс внесены поправки, наделяющие муниципалитеты некоторыми контролирующими полномочиями в сфере управления жильём. 
Прокомментировать складывающуюся ситуацию мы попросили первого заместителя мэра города Омска, председателя Совета СРО «Содействие развитию ЖКК» В. Д. ПОТАПОВА, человека, который стоял у истоков коммунальной реформы в городе и продолжает курировать данную отрасль.

PotapovРед.: Владимир Дмитриевич, немного истории – как начинались преобразования в эксплуатации жилого фонда? С какими основными проблемами пришлось столкнуться администрации города и самим управляющим организациям? Как это повлияло на дальнейшее развитие рынка?
В. Д. ПОТАПОВ:
Как известно, новый Жилищный кодекс резко поменял структуру управления эксплуатации жилого фонда. Государство долго оттягивало этот момент, хотя уже было ясно: управление жилой недвижимостью – это такой же ликвидный бизнес, где житель – главный заказчик, который должен сам определять, сколько услуг он хочет и может потреблять и оплачивать, то есть жить, как весь цивилизованный мир. И государство с муниципалитетами не должны бесконечно субсидировать коммунальную отрасль.

Potapov_1
Разумеется, новый Жилищный кодекс не ответил на многие актуальные вопросы и действовать приходилось в условиях острой нехватки нормативной базы.
Главные цели, которые мы ставили в период перехода, – сохранить преемственность в управлении для каждого жилого дома, основные фонды, техническую базу, специалистов. И всё это – на фоне подготовки и прохождения отопительного сезона. Поэтому на первых порах администрация города становилась соучредителем ведущих управляющих компаний, постепенно снижая свою долю в активах новых предприятий. К тому же город был заинтересован в получении федеральных средств на капитальный ремонт, а формирование управляющих компаний являлось одним из требований при положительном заключении на эту финансовую помощь.
Согласно той редакции кодекса муниципалитеты практически не имели каких-либо рычагов влияния на деятельность управляющих компаний, эффективной формой налаживания прочных связей стала совместная работа. Это и проведение капитального ремонта домов в рамках 185-го закона, и асфальтирование придомовых территорий на субсидии из городского бюджета, и проведение регулярных заседаний городского штаба по подготовке к отопительному сезону.
Жилищный кодекс стал тем документом, который поменял не только структуру всего жилищно-коммунального комплекса. Он внес коренные изменения в сознание всех участников процесса – от главы городской администрации до директора управляющего предприятия и обыкновенного слесаря. И, разумеется, самих жителей.
Надо отметить, что даже по прошествии пяти с лишним лет далеко не всякий житель чувствует и ведет себя как реальный собственник и заказчик. Но ситуация заметно меняется. Например, в прошлом году при реализации Федерального закона № 185 и программы благоустройства мы наблюдали сильнейший всплеск активности жителей. Во многом это результат той масштабной и методичной разъяснительной работы, которую проводили федеральные власти, региональные администрации, мэрии городов.
Сегодня уже все жители разбираются – что такое УК и ТСЖ, и многие понимают, что только от них зависит появление той или иной услуги. Так в домах стали появляться консьержки, охраняемые придомовые стоянки и т. д. Хотя, конечно же, всегда остаётся процент людей, которым вообще ничего не надо и не интересно.
Ред.: Как в дальнейшем будет действовать администрация города Омска в связи с изменениями в Жилищном кодексе?
В. Д. ПОТАПОВ:
В этом году в Кодексе действительно произо-
шли существенные изменения, появилось много поправок в части работы УК, их отношений с жителями. Но в Кодексе невозможно прописать все возможные ситуации и самые подробные правила игры. Тут требуются дополнительные подзаконные акты федерального правительства, которые на данный момент находятся в стадии разработки.
Тем не менее уже появились «горячие головы», решившие, что благодаря этим поправкам управляющие компании возвращаются под управление администрации. Это совершенно неправильное понимание ситуации и самой буквы закона.
Ни федеральное правительство, ни муниципалитеты не собираются поворачивать в обратную сторону. Государство никогда на это не пойдет, оно не зря более пяти лет тратило огромные финансовые и информационные ресурсы на перестройку коммунального комплекса. Ни у государства, ни у мэрии нет прав руководить управляющими компаниями, вмешиваться в их финансы и т. д.
Полномочия мэрии, согласно новым изменениям в законодательстве, заключаются в проведении проверок управляющих компаний для информирования жителей о фактическом состоянии дел в эксплуатирующей организации. Принять решение о смене управляющей компании могут только сами жители, согласно процедурам, прописанным в законодательстве.
Также мы планируем заключать с компаниями соглашения о взаимодействии.
Ещё один аспект. Все управляющие компании прекрасно понимают, что коммунальный комплекс – это живой и единый организм, здесь даже технологически многое завязано в единую цепочку. И не дай Бог на территории какой-либо компании произойдет крупная авария или катастрофа – сама компания никогда не выйдет из сложившейся ситуации. Особенно если в управлении находится небольшое количество домов и ресурсы ограничены.
В качестве примере можно привести ситуацию на Московке во время холодов позапрошлой зимы, когда без отопления некоторое время оставались десятки жилых домов. Ситуация могла выйти из-под контроля, но этого не произошло: мы призвали на помощь сторонние управляющие компании, и они откликнулись, бескорыстно прислав свои бригады на помощь.
Тоже касается и Единой диспетчерской службы, которая взяла на себя функции «информационного аккумулятора» и не только отслеживает ситуацию в городе, но и оперативно информирует компании о возможных отключениях, возникающих сбоях в работе системы, сроках их устранения и проч.
И понимающий руководитель управляющей компании тоже заинтересован во взаимодействии и никогда не будет отгораживаться от администраций города и округов.
Ред.: Вы уже можете предположить – какой именно орган в администрации города будет заниматься этим вопросом?
В. Д. ПОТАПОВ:
Это должен определить федеральный законодатель. Поэтому это может быть как специальная городская комиссия, так и городская жилищная инспекция и т. д.
Но в любом случае специалисты данного органа должны быть компетентны в своей области, в т. ч. при анализе чисто технических проблем. Они должны принимать грамотные решения.
Ред.: А не станет ли такой орган средством передела рынка? К тому же есть опасность коррупционного давления на него со стороны управляющих компаний....
В. Д. ПОТАПОВ:
Если жителей не устраивают выводы комиссии, они вправе решить этот вопрос в прокуратуре.
Со своей стороны, хочу сказать, администрация города Омска никогда не придерживалась позиции, что та или иная компания должна уйти с рынка, потому что она плохая, бестолковая и прочее. Конечно же, кто работает лучше, кто-то хуже, здесь главный судья – житель дома. Но подавляющее большинство специалистов управляющих компаний – это сотрудники прежних ЖЭКов, профессиональные коммунальщики. А чтобы вырастить грамотного работника коммунальной сферы, нужны годы. И просто так разбрасываться руководителями и работниками нельзя. Тем более что в отрасль уже давно не приходят специалисты, которые обучались бы именно по направлению обслуживания жилья. Система профессиональной подготовки молодых кадров разрушена. В городе осталась всего пара техникумов, одна кафедра в СибАДИ и Центр переподготовки кадров ЖКХ, с которым СРО «Содействие развитию ЖКХ» заключило договор.
В отрасли идёт серьёзная техническая модернизация, появляются новые материалы, технологии, оборудование, внедряются автоматические системы управления оборудованием. Если житель просит отремонтировать душевую кабину или установить медные трубы – слесарь должен уметь с ними работать.
Ред.: Общаясь с руководителями управляющих компаний, часто приходится слышать о проблеме перехода домов от одной компании к другой, точнее, о некорректных методах отдельных компаний в отношении жителей и конкурентов. Возможно ли в этот вопросе ввести рынок в цивилизованные рамки?
В. Д. ПОТАПОВ:
Вопрос перехода домов действительно очень злободневный, и он до сих пор касается всех российских городов. Зачастую идет очень нечистая игра. Хотя такого накала страстей, которые мы наблюдали ещё пару лет назад, уже нет. Но проблема себя не изжила.
Участие мэрии в нормализации рынка заключается в разъяснении жителям – что они выигрывают, а что могут потерять при переходе, на основе анализа работы действующих УК и обещаний приходящих УК. То есть в рамках поправок в Жилищном кодексе мэрия выполняет роль некоего арбитра.
На мой взгляд, симптомы перехода дома к другой управляющей компании – это, в первую очередь, недоработка той компании, которая управляет домом сегодня. Значит, она не предоставляла жителям достоверную информацию, что сразу породило у жителей какие-то сомнения, даже если компания честно выполняла весь необходимый перечень работ. В итоге жители не знают о тех проблемах, которые компании пришлось решать, какие затраты УК понесла.
В свою очередь, приходящая компания может давать изначально невыполнимые обещания, вводя в жителей в заблуждение.
Ред.: Какие перспективы ждут саморегулирование в отрасли?
В. Д. ПОТАПОВ:
Убеждён, что саморегулирование в отрасли управления недвижимости необходимо и полезно. Оно позволяет ликвидировать некоторые пробелы законодательства путём выработки общих стандартов, защищать интересы членов СРО в органах власти, способствовать подготовке кадров, через согласительные комиссии и дисциплинарные комитеты решать проблемные вопросы, например, некорректной борьбы за дома. СРО – это ещё и информационная площадка для обмена информацией и опытом. Например, далеко не у каждой УК есть возможность вовремя отслеживать постоянные изменения в законодательстве, знакомиться с новыми технологиями и материалами. И в отличие от простого, отраслевого союза члены СРО более сплочённы, т. к. несут солидарную ответственность участников СРО перед заказчиками. Это дисциплинирует.
Ред.: Ваши пожелания к Дню города.
В. Д. ПОТАПОВ:
От имени администрации города, правления СРО и себя лично поздравляю омичей и работников коммунального комплекса с нашим общим праздником! Омск достоин того, чтобы быть самым комфортным, безопасным и красивым городом России. Уверен, что нашими совместными усилиями мы этого обязательно добьемся!
Успехов, процветания и здоровья!

 
 
 
Баннер
Баннер
Баннер
Баннер
Закрыть

У нас новый сайт!

Вся актуальная информация на новом сайте!

idsmedia.ru

Перейти